Condotel Việt Nam cơ hội và thách thức

Condotel Việt Nam cơ hội và thách thức

Căn hộ khách sạn còn có tên gọi là condotel. Căn hộ khách sạn là sự kết hợp giữa căn hộ (condominium) và khách sạn (hotel). Nếu như trong mô hình khách sạn truyền thống, người chủ sở hữu sẽ sở hữu toàn bộ khách sạn thì đối với condotel, từng đơn vị sẽ được bán riêng lẻ cho các nhà đầu tư bất động sản. Condotel cũng có các dịch vụ và tiện ích tương tự như khách sạn, đây là điểm khác biệt so với căn hộ thông thường

Những nhà đầu tư khi mua condotel sẽ tham gia chương trình cho thuê và quản lý  được cung cấp bởi chủ đầu tư. Những người thuê condotel chủ yếu là khách du lịch và những người đi công tác, đây là đối tượng khách hàng giống với mô hình khách sạn truyền thống. Quá trình vận hành và quản lý bất động sản được thực hiện bởi các tổ chức chuyên nghiệp.

Lợi nhuận sẽ được chia sẻ giữa chủ sở hữu và đơn vị quản lý theo một tỷ lệ được thỏa thuận từ trước. Người chủ sở hữu cũng có thể sử dụng condotel như chính tài sản của mình nếu nó không có khách thuê. Tùy vào các chương trình ủy thác cho thuê khác nhau, người chủ sở hữu có được số lượng ngày sử dụng condotel nhất định hoặc họ có thể chủ động vận hành và khai thác chính tài sản của mình.

QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN

Làn sóng hình thành và phát triển condotel được bắt nguồn từ quá trình chuyển đổi các khách sạn cũ thành condotel từ đầu những năm 1980 tại Miami (Hoa Kỳ). Xu hướng này thoái trào vào những năm cuối thập niên 1990 khi chính phủ Mỹ thay đổi chính sách thuế đối với thu nhập từ condotel. Đến năm 2000, mô hình condotel tại Mỹ nở rộ trở lại nhưng có nhiều đổi mới so với trước đó. Các căn hộ khách sạn được xây mới thay vì chuyển đổi từ khách sạn cũ, diện tích lớn hơn và có các tiện ích như bếp, phòng tắm phụ và các tiện ích khác.

Condotel bắt đầu trở nên phổ biến vào năm 2014.

Các dự án condotel chủ yếu tập trung tại các thị trường du lịch nghỉ dưỡng ven biển nổi tiếng như Đà Nẵng, Nha Trang. Về sau khi có định hướng phát triển Phú Quốc thành đặc khu kinh tế, Phú Quốc được phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng và nhanh chóng thu hút các nhà phát triển dự án. Để thu hút khách hàng, các chủ đầu tư thường đưa ra chính sách về cam kết về tỷ suất lợi nhuận (phổ biến từ 10% – 15%).

Tỷ lệ lệ chia sẻ lợi nhuận phổ biến là 90% – 10%, tức là chủ sở hữu nắm giữ 90% lợi nhuận và công ty quản lý được hưởng 10%.  Người mua dự án condotel tại Việt Nam chỉ được cấp quyền sử dụng đất trong vòng 50 năm do mục đích sử dụng là đất thương mại dịch vụ. Hiện nay hệ thống pháp luật tại Việt Nam chưa có quy định cụ thể đối với bất động sản là condotel.

Chiến lược kinh doanh đối với condotel

Tại Việt Nam có sự thay đổi khác biệt so với các nước trong khu vực. Trong giai đoạn thị trường còn sơ khai, các dự án trong nước thường tập trung vào lợi nhuận chia sẻ cho chủ sở hữu và cam kết lợi nhuận nhằm thu hút khách hàng. Về sau, khi thị trường du lịch ngày càng cạnh tranh bởi số lượng các dự án condotel được xây dựng mới, một số chủ đầu tư có xu hướng giảm giá bán đi kèm với giảm cam kết lợi nhuận. Trái ngược với thị trường trong nước, tại các quốc gia trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, tỷ lệ chia sẻ lợi nhuận cho nhà đầu tư thấp hơn, phổ biến từ 40-70% thay vì 85-95%. Thời gian cam kết lợi nhuận cũng không quá lâu, phổ biến trong vòng 5 năm.

NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CỦA LOẠI HÌNH CONDOTEL

Mô hình kinh doanh của condotel thường được dựa trên những thương hiệu nổi tiếng về du lịch. Dựa trên giá trị thương hiệu đã có, các công ty có thể nhanh chóng tận dụng được cơ hội khi thu nhập của người dân tăng lên và thay đổi trong thói quen tiêu dùng. Ngoài ra, chủ đầu tư khi phát triển các dự án condotel, họ có thể nhanh chóng gia tăng thị phần thay vì phát triển mô hình kinh doanh khách sạn truyền thống.

Các dự án khách sạn có thể mất từ 10 đến 15 năm để hoàn vốn, thay vào đó nếu phát triển condotel, thời gian hoàn vốn ngắn hơn (2 -3 năm) và chủ đầu tư có nguồn lực để phát triển các dự án khác. Các dự án condotel cũng giúp chủ đầu tư giảm thiểu rủi ro bằng việc đẩy rủi ro về phía khách hàng (các nhà đầu tư bất động sản).

Các dự án condotel nằm trong phân khúc bất động sản cao cấp.

Vì quy mô của dự án lớn (từ vài trăm cho đến vài ngàn căn) nên chi phí vận hành lớn. Chủ đầu tư phải đảm bảo doanh thu đủ lớn để đảm bảo mô hình kinh doanh hiệu quả. Việc đầu tư vào phân khúc cao cấp có biên lợi nhuận cao sẽ giúp họ đảm bảo được dòng tiền vận hành dự án và đem về lợi nhuận như cam kết với các nhà đầu tư.

Condotel phù hợp để phát triển tại các khu vực có hoạt động du lịch phát triển mạnh, đặc biệt những địa phương có lợi thế về du lịch biển. Các vị trí hấp dẫn về du lịch nhằm tạo sự hấp dẫn đối với các nhà đầu tư cũng như đảm bảo nguồn khách du lịch thường xuyên. Tại thị trường Việt Nam, 3 điểm du lịch hấp dẫn du khách trong thời gian qua là Đà Nẵng – Hội An, Nha Trang và Phú Quốc.

Đầu tư vào condotel được xem như là một khoản đầu tư dài hạn. Chủ sở hữu condotel thường không chọn tự quản lý vì ủy thác qua một công ty quản lý sẽ hiệu quả về mặt chi phí và kiếm được nguồn khách thuê tốt hơn. Lợi nhuận các chủ đầu tư cam kết phổ biến ở mức 10%, nếu tỷ suất sinh lợi này được duy trì thì trong khoảng 10 năm nhà đầu tư sẽ hoàn vốn. Vì là sản phẩm đặc thù nên condotel sẽ khó bán lại so với bất động sản dân cư nên đầu tư theo dạng mua đi bán lại ít được các nhà đầu tư lựa chọn.

Condotel Việt Nam cơ hội và thách thức

Theo thống kê của Tổng cục Du lịch, trong năm 2017 cả nước có 12,9 triệu lượt du khách quốc tế đến bằng đường hàng không, tăng 32% so với năm ngoái. Khách đường bộ tăng gần 20%. Trong tổng số khách quốc tế có hơn 9 triệu khách châu Á trong đó khách đến từ Trung Quốc chiếm hơn một nữa. Khách châu Âu chiếm gẩn 2 triệu, thị trường Mỹ, châu Úc, châu Phi tăng từ 11-25%. Khách nội địa đạt 73 triệu lượt với tổng thu 510.000 tỷ đồng.

Với những con số này, du lịch Việt Nam xếp thứ 6/10 nước có mức tăng trưởng du lịch cao nhất thế giới, đứng đầu châu Á. Năm 2018 dự kiến Việt Nam sẽ đón 15 triệu rưỡi đến 16 triệu lượt khách quốc tế, phục vụ 75-80 triệu lượt khách nội địa, dự kiến tổng thu là 620.000 tỷ đồng. Với những số liệu thống kê có nhiều tín hiệu tích cực cho thấy mô hình condotel sẽ còn tiềm năng để phát triển trong tương lai.

Kênh đầu tư hấp dẫn

So với các loại hình đầu tư dài hạn khác, mô hình condotel có nhiều ưu điểm nổi trội như hưởng lợi từ thương hiệu của công ty quản lý, cam kết lãi suất hấp dẫn và tính ổn định của dòng tiền. Với thương hiệu sẵn có, các dự án sẽ thuận lợi trong việc thu hút khách hàng. Việc cam kết lợi nhuận cũng dựa vào lợi thế thương hiệu để đảm bảo nguồn khách ổn định cho dự án. Trong thực tế, mô hình condotel đã được áp dụng thành công trên thế giới và ngày càng trở nên phổ biến.

Condotel khó bán lại

Vì là sản phẩm đặc thù nên các các căn hộ trong condotel sẽ không bán lại so với bất động sản dân cư. Nếu công ty quản lý vận hành không hiệu quả, lợi nhuận không đạt được như kỳ vọng có thể làm giảm giá trị của bất động sản. Số lượng các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được xây dựng mới ngày càng tăng tạo nên áp lực về cạnh tranh giữa các dự án trong cùng khu vực.

Minh bạch trong hoạt động

Với mô hình ủy thác thông qua công ty quản lý, việc đảm bảo minh bạch tài chính là một trong những yếu tố mà nhà đầu tư quan tâm. Thông thường chủ đầu tư sẽ thuê các công ty kiểm toán quốc tế có uy tín để kiểm toán hoạt động kinh doanh nhưng điều này không đảm bảo được lợi ích của nhà đầu tư sẽ được đảm bảo trọn vẹn. Hoạt động kiểm toán không thể kiểm soát được vấn đề người ủy quyền – người tác nghiệp (principle – agent problem). Ngoài ra, việc thuê công ty kiểm toán cũng làm tăng chi phí vận hành và làm cho condotel kém cạnh tranh hơn so với mô hình kinh doanh khách sạn truyền thống.

Rủi ro về cam kết lợi nhuận

Một số chủ đầu tư thực hiện cam kết lợi nhuận đối với khách hàng để tạo tính cạnh tranh cho dự án. Những cam kết này là cam kết dân sự và không có tài sản đảm bảo nên trong trường hợp dự án hoạt động không hiệu quả, khách hàng là người chịu phần lớn rủi ro.

Quy định về pháp luật chưa rõ ràng

Hiện tại trong hệ thống văn bản pháp luật hiện nay chưa đề cập đến khái niệm về căn hộ khách sạn. Mặc dù Luật Du lịch có đề cập đến căn hộ du lịch nhưng nó vẫn chưa đủ để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng. Sự thiếu vắng khung pháp lý khiến cho nhà đầu tư khó tin tưởng vào mô hình condotel cũng như cơ sở pháp lý để bảo về quyền lợi của mình.

Kết luận

Căn hộ khách sạn là một trong những mô hình kinh doanh bất động sản mới nổi trong thời gian vừa qua. Số lượng các dự án condotel được phát triển rầm rộ trong thời gian qua cho thấy các nhà phát triển dự án đã và đang nắm bắt được những xu hướng thay đổi của thị trường bất động sản. Mặc dù mô hình condotel đã được chứng minh thành công trên thế giới sau nhiều năm nhưng về đến Việt Nam, mô hình này vẫn còn thiếu tính bền vững, từ khung pháp lý cho đến mô hình kinh doanh. Vì thế, để phát triển thị trường condotel một cách bền vững, nhà nước cần nhanh chóng đưa condotel vào trong hệ thống luật kinh doanh bất động sản, xây dựng khung pháp lý nhằm đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư.